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日本三大都市區物流倉儲行業發展情況報告

2020-11-4 admin

日本三大都市區物流倉儲行業發展情況報告


螺號海外房產,日本電商的擴張拉動了庫存總量。這反過來又帶動了物流需求,由于需要更大的倉庫來容納自動化設施和機器人技術,以及為解決司機短缺問題而在全國范圍內分散的基地搬遷,也催生了對現代物流的需求。


大型多租戶物流設施 (LMT) 市場的全年凈吸納量在 2019 年達到 100 萬坪,三大主要都會區加起來也將達到 100 萬坪。這將是有史以來的最高水平,超過此前 2018 年創下的 40% 的紀錄。大爆發有兩方面的需求驅動力:一是電商快速增長,二是解決勞動力短缺的措施。


領先的電商企業由于其全品類的產品供應和扎實的交付能力,銷售量穩步增長。然而,在網上商城上提供產品的企業卻擔心無法在內部積累銷售數據。只有與消費者直接對接,才能梳理出銷售記錄,有效地進行產品的營銷,然后在經營策略上加以利用。因此,他們在利用網上商城的同時,也在積極尋求通過自己的電商網站、電視購物節目等渠道,直接銷售給習慣于送貨上門的消費者。這就意味著,除了通過網絡平臺銷售的商品,他們還需要提供自己掌控的商品,這就增加了他們的整體庫存量。


實體店銷售方式的改變也帶來了額外的物流需求。最近重新開張的涉谷 PARCO 包括服裝類商品,實際上并沒有庫存。店內商品只供顧客試穿,而購買商品則是通過店內的電腦屏幕進行購買,商品從倉庫直接運到顧客家中。這類店面的出現,為配送中心的作用提供了額外的空間。


大東京地區


2019年對于大東京地區的 LMT* 市場來說,似乎將是創紀錄的一年。新增供應量預計將達到創紀錄的 60 萬坪,為 2004 年調查開始以來的最高值,凈吸納量預計將達到 69 萬坪,也是創紀錄的高點。2019年第 4 季度空置率首次跌破 2%,為歷史上首次。在2019年竣工的 25 個LMT設施中,有 9 個設施已出租,作為 整棟大樓租賃給物流和電子商務公司,而許多其他設施在建成之前就已經找到了租戶。


2020年的新增供應量預計將同比下降 30% 至43萬坪,目前預計 2021 年的新增供應量為 65 萬坪,甚至比 2019 年還多。這意味著,雖然 2020 年的空置率將維持在 2% 左右的低位,但預計從 2021 年下半年開始,新增供應量集中的 2021 年第四季度,空置率將小幅上升,預計 2021 年第四季度將達到 5% 左右。大東京地區的有效租金 2019 年第 4 季度按年上升 2.4% 至每坪 4,250 日元。世邦魏理仕預測,到 2021 年第四季度將增長 2.1%。雖然租金將繼續上漲,但步伐可能會更加緩慢。這是因為很難設想空置率創下歷史新低的情況會進一步大幅下降,而且從 2021 年下半年開始,供需緊張的局面應該會略有緩解。


2018年第三季度為 21.2%,2019 年第四季度降至 2% 左右。世邦魏理仕認為,到 2020 年,健在道地區的空置率趨勢是 3%-6% 左右,但由于新增供應量相對較多,2020年下半年可能會比其他地區有所上升。2019年,建大道地區的新增供應量有限,為 9.9 萬坪,這也是供需狀況改善的原因之一。不過,2020年新增供應量將躍升至 17 萬坪。


2021年,大東京地區的供應量整體上會有大量的供應,這意味著可能需要時間來吸引一些設施的租戶。這其中可能包括那些地理位置較差的地區,以及由于物流設施的集中,預計會出現招租環境和道路條件惡化的地區。多層倉庫也可能會有困難,因為它們的建筑面積靈活性和樓板面積都不如有坡道的建筑物。鑒于需求的力度,很多設施建成后很快就被占用,但箱式設施的租賃進度相對較慢。在供應量大、可供選擇的項目多的時期,這類設施的競爭力可能會更弱。


東京灣區


2019年 1 個新設施投入市場,并在建成后全部出租。2019年二季度以來,空置率維持在 0.0% 左右。有 1 個新設施計劃分別于 2020 年和 2021 年竣工,但空置率可能會維持在 1% 至3%左右的低位。該地區的空置率非常低,甚至包括非LMT 倉庫在內的空置率也很少。這給租金整體帶來了較大的上漲壓力,2019年 LMT 設施的有效租金首次突破 7000 日元。2019年第四季度有效租金同比增長 5.0% 至每坪 7,110 日元。世邦魏理仕預計 2021 年第四季度的租金將比 2019 年第四季度上漲3.4%。


蓋坎多地區


2019年第二季度的空置率為 0%,預計2019 年第四季度的空置率僅略微上升至 1% 左右,因為供需平衡仍然非常緊張。未來兩年內有 5 個新設施計劃竣工,其中 3 個將于 2021 年第四季度竣工。這意味著在 2021 年中期之前,空置率可能會保持在低位。2019年第四季度的有效租金按年上升 1.7% 至每坪 4,920 日元。世邦魏理仕預計 2021 年第四季度的租金將比 2019 年第四季度上升5.3%,為大東京四大區域中的最高增速。


16號公路地區


2019年新增供應量超過 34 萬坪,略低于 2016 年大東京地區整體新增供應量 36 萬坪的水平。盡管新增供應量可觀,但自 2018 年第 4 季度以來,空置率有所下降,2019年第 4 季度空置率維持在 2% 以下。由于 2020 年新增供應量將沉淀到 22 萬坪,供需緊張的狀況可能會持續下去。不過,預計 2021 年將有 42 萬坪的新增空間上線,為歷史最高水平。因此,預計從 2021 年下半年開始,供應量將開始逐步攀升,預計當年年底空置率將超過 5%。在供應量集中的地區,新設施的出租時間可能會比以前更長。不過,考慮到該地區迄今已吸收了大東京地區約一半的需求量,實際租金總體上可能會出現穩健的增長。2019 年第四季度的租金按年上升 2.2% 至每坪 4,190 日元,世邦魏理仕預計,2021年第四季度的租金將比 2019 年第四季度上升2.4%。


劍道區


2019年新增供應量為 9.9 萬坪,三年來首次跌破 10 萬坪。這導致供需平衡狀況急劇改善,預計空置率將從 2018 年第三季度的 21.2% 的最高峰下降到 2019 年第四季度的 2% 左右?罩寐矢纳票澈蟮牧硪粋因素是其他三個區域的大面積空置單位減少,尤其是鄰近的 16 號線區域。世邦魏理仕預計,未來兩年肯奧島地區的空置率將在 3% 至6%左右的趨勢。不過,由于空置率高于其他地區,加上 16 號公路地區預計 2021 年將有大量供應,預計租金增長乏力。有效租金預計將增加,2019 年第四季度租金同比增長 1.8% 至3360日元。世邦魏理仕預計 2021 年第四季度租金較 2019 年第四季度上漲0.9%。


大阪地區


在大大阪地區 LMT* 市場,自 2017 年以來的兩年半時間里,空置率一直維持在 10% 以上,全年新增供應總量達到29 萬坪,創下歷史最高。但在 2019 年,空置率逐漸下降,到 2019 年第三季度降至 5.6%,到2019 年第四季度下降至 4%?罩寐氏陆当澈蟮囊蛩匕 2019 年供應量有限,僅有 10 萬坪,為近 4 年來的最低水平,而凈吸納量高達 20 萬坪,僅次于 2018 年。兵庫縣的內陸地區是吸收了這一需求的地區之一。在 2019 年建成的 7 個設施中,兵庫縣內陸地區的 4 個設施到 2019 年第四季度已全部入駐。在其他地區,雖然截至 2018 年第 4 季度,臨海地區有 8 個設施的空置面積超過 1000 坪,但到 2019 年第 4 季度,這一數字下降到只有 2 個。2019年,臨海地區的凈吸納量超過 10 萬坪。


在 2020 年一季度觸底后,空置率會逐漸上升。計劃在 2020 年新建的 5 個設施中,有一個是可出租面積超過 10 萬坪的超大型設施(面積合計 16 萬坪)。因此,這個新設施的租賃需要一定的時間?罩寐暑A計上升的另一個原因是,2021年的新增供應量預計為 28 萬坪,接近 2017 年錄得的歷史最高水平。不過,考慮到新興區域的穩定吸納以及臨海地區的需求復蘇,預計未來兩年的空置率將維持在 7% 左右。


有效租金在 2018 年觸底 3,480 日元 / 坪后有所回升,預計 2019 年第四季度的有效租金同比上漲 5.1% 至3,710日元,達到 2016 年第四季度的水平。尤其是臨海地區的租金,2019年第 4 季度同比增長 7.1%。不過,由于空置率可能會逐步上升,租金漲幅可能會略微放緩。世邦魏理仕預計 2021 年第四季度的租金將比 2019 年第四季度上升1.1%。


大名古屋地區


大名古屋地區 LMT* 市場 2019 年的新增供應量共計 10 萬坪,超過了此前 2017 年創下的 9 萬坪的地標性指標。


大名古屋地區市場的存量樓盤面積在過去三年中增長了 2.6 倍。2019年第二季度空置率暫時達到 17.3%,2019 年第四季度下降到 10% 左右?罩寐实拇蠓▌釉从谑袌鋈蕴幱谙鄬Τ跫壍陌l展階段,僅為大東京地區市場的十分之一左右。因此,新物業的入住率對整體市場空置率的影響要大得多。不過,據世邦魏理仕估計,截至 2019 年第四季度,實際只有 5 個設施有空置空間,說明供需狀況幾乎沒有緩解。


已宣布將在 2021 年之前建成的設施有兩處,均位于郊區,而這兩處設施均位于沒有 LMT 設施發展記錄的郊區。由于這里是 LMT 設施的新興領域,因此很難預測需求量,但考慮到目前缺乏可供選擇的設施,租賃可能會有所進展。雖然受新增供應量的影響,空置率可能會暫時上升,但不太可能超過 10%,預計到2021 年底,空置率將在 4% 左右。因此,世邦魏理仕認為,租金將維持邊際上升趨勢。雖然新興地區的新樓盤可能會壓低平均租金,但通往名古屋市中心的交通便利的地區空間緊張,可能會對租金造成上行壓力。整體而言,2019 年第四季度的有效租金按年上升 0.6% 至每坪 3,570 日元,預計 2021 年第四季度的租金將比 2019 年第四季度上升1.4%。


THE END



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