歡迎光臨好管家倉儲 HOKOKO,手機:188-1398-8365 , 139-2370-9252




熱點研究|英國倉儲類房地產市場概述

2020-11-27 HOKOKO

熱點研究|英國倉儲類房地產市場概述


英房研究院


倉儲類房地產,是區別于我們平常接觸較多的主流房地產(如住宅、寫字樓、零售)之外的一種相對冷門的房地產類別,而在我們通常所說的倉儲類地產之外,由于住宅市場在部分發達國家的演變,倉儲業務在近年開始和住宅產生聯動,又誕生了為個人服務的新型地產行業。本篇文章中,我們將分別介紹與工業物流關系緊密和個人存儲緊密的倉儲類地產,對這一較為冷門的房地產類別進行概述。


本文倉儲類地產的兩個類別


倉儲類的房地產實際上指代的是用于儲存工業及物流行業貨品、原料的一類房地產類別,英文中稱其為Logistics,或者Big Box Industrial。而我們在這次的文章中所加入的這類為個人服務的倉儲地產,在英文中稱為Self-storage,我國的翻譯普遍為迷你倉。之所以把兩種類別放在一起,并且都冠以“倉儲類地產”的名頭,是因為我們認為從房地產開發到運營,這兩種地產類別只有服務對象(工業物流服務物流公司和工業,迷你倉服務個人和商業)和表現形式(工業物流是多層廠房或者倉庫,迷你倉多為舊樓改造)上的區別,而沒有開發目的和盈利模式上的區別,本質上非常類似,均為建造或者改造建筑后用于出租空間進行儲物,從而收取租金的生意。


當然,對于房地產投資,尤其是個人的房地產投資行為來說,工業物流類的倉儲地產和個人迷你倉的投資手段是完全不一樣的。由于工業物流地產的建筑規模龐大,即便單個項目也耗資不菲,個人投資者投入大量資本于這類“非主流”地產中投資,不太實際,更可行的辦法應該是考慮包含了工業物流項目的地產基金。



而迷你倉則未必,由于其規模靈活,可大可小,因此個人投資者即便直接參與開發也是可行的,如果資金量不大,無非就是在位置較偏僻處收購狀態不佳的舊樓以降低開發成本,只需把握住當地確實需求,仍然可以獲取穩定的收益。



下面我們先由英國的工業物流倉儲類(下文簡稱物流倉儲)的房地產市場開始介紹,展示一些當前市場情況及投資要點。


物流倉儲市場簡介


物流倉儲市場是在新冠疫情中少數幾個發展情況并沒有惡化的房地產細分市場之一(有趣的是,另外幾個同樣沒有惡化的細分市場和物流一樣,都屬于非主流市場,比如租賃公寓、醫療地產等等),根據CBRE的數據,2020年3季度時全英國的物流倉儲吸納量已經比去年同期的吸納量高出20%以上,并且2020目前已經是過往各年中總吸納量最高的一年。在被新冠疫情全面打擊的各個房地產領域已經把“去年同期”當做自己表現不佳的經典開頭后,物流倉儲的表現著實亮眼。



當然,2020年的物流倉儲即便有了亮眼的表現,也未必能夠保證今后還能有一樣的表現。要展望未來的物流倉儲前景如何,為投資物流倉儲類的房地產基金做準備,我們還是需要回到供求關系的基本面上來。在這個方面,我們可以首先看看,物流倉儲究竟是為誰服務。


根據我們自身的生活經驗,印象中最容易與這類地產掛鉤的就是電商行業了。的確,在英國的物流倉儲吸納量上,線上零售業是最大的買家,占到全部吸納量的37%,而如果算上所有的零售類別,整個零售產業在物流倉儲地產市場上所占吸納量比例可以達到61%。



除此之外,還有一個行業的消費占比也很高,即上圖中的3PL/Distribution,3PL是Third Party Logistics的簡寫,翻譯過來就是第三方物流。我們所熟知的快遞行業,在廣義上就屬于第三方物流公司。加上這一部分,80%以上的市場交易就已經分配完畢,而我們可以很容易地看出,在這超過了8成的市場份額中,大部分的買家源動力幾乎都來自于一個行為——個人消費。也就是說,在現在這個時代,個人消費是物流倉儲市場能不能獲得發展的決定力量。


在新冠疫情之下,個人消費毫無疑問地減少了,但這種減少有兩種原因,一是因為收入降低了,因此對應的支出也減少;二是收入未必降低,但是由于新冠疫情的封鎖政策,無從消費因此消費減少了。在這兩種人中,后者其實沒有在購買力上受到影響,但未必會因此而必定恢復其原本的消費水平:因為這一次疫情對于儲蓄觀念的影響,英國人的存錢習慣也有所改變。根據雅虎財經公布的一則數據,在疫情前,全英國有50%的民眾是沒有存款的,而即便在疫情剛開始不久,還有額外現金的人中已經有超過70%的人認為至少需要儲蓄其中的一部分。



所以從這個角度來看,英國在疫情剛結束時,至少在短期之內,物流倉儲地產方面的需求應該是不會明顯上升的。在最近的關于經濟狀況的預測中,普華永道及畢馬威等機構認為英國在2020年的整體消費上將減少12%左右,而到了2021年則是上漲8%-10%左右;也就是說按照現在的情況,2020年減少的消費總量,在2021年也難以完全補回(以2020年疫情為100記,減少后為88,88再上漲10%也只是96.8,仍然不如2020疫情前水準),這還是在英國沒有經歷二次疫情爆發前的9月作出的預測,而在目前英國面臨二次封鎖的條件下,2021年的經濟恢復期預計也要推遲開始,因此還是否能達到原來預期更加不確定。



而真正因為疫情影響導致了收入減少的那部分人,則更加不可能會在疫情后馬上擴大消費,更合理的做法應該是縮衣節食知道收入保障再次恢復。因此,綜合來看,在疫情之后的一段時間內,英國民眾的消費不容易回到疫情前水平。但與此同時,2020年3季度時錄得的正在開發中的物流倉儲空間,卻比2019年同期多了13.4萬平方英尺,漲幅高達45%。在需求難以大幅度增長的情況下,供給的增加卻毫不客氣,這樣一來租金的進一步上漲可能就需要承受一定壓力。



當然,消費能力不足未必一定導致消費水平下降,因為在今天,擴張信用從而引導超前消費已經是主流,在我國有花唄和借唄助力雙11,雙12,在英國也一樣有各種信貸手段引導人們基于信用擴張來提前消耗自己未來的收入。這種套路也得到了政府認可,以至于政府希望降低銀行對于購房貸款申請時申請人的信用審查標準。只不過,英國銀行的審查機制目前并沒有下降的趨勢,英國到了黑色星期五這樣的購物節時也沒有我國帶貨主播這樣強大的銷售團隊捧場,因此在英國的信用擴張型消費應該不如我國出色。


基于這些理由,我們認為對于物流倉儲市場來說,在短期內市場的需求缺口可能不會進一步拉大,供給增加的情況下反而可能限制租金上漲,抑制租金回報率,因此對于這一市場來說,短期還需謹慎投資。


不過,物流倉儲市場的盈利邏輯相對簡單:只要消費不斷上升,在運輸效率沒有大幅提高的情況下倉儲空間的需求也必然上升。因此,在長期來看,由于這種簡單的盈利邏輯,想必對于房地產基金來說是一項很合適的配置,因此這一市場的不斷擴張是未來的大方向;把握好需求和地價成本,優選區域后,以物流倉儲為主要配置的基金在作為穩健的投資回報來源上的表現應該是可圈可點的。


個人倉儲市場簡介


由于我國的線上零售行業發達,消費基數大,商家銷售手段新奇巧妙,個人用信用擴張普遍,因此在電商行業飛速發展的帶動下,我國的物流倉儲市場發達程度也較高。但相比之下,個人倉儲市場在我國的發展還處于相當低的階段,即便在北上廣深這樣城市化程度極高的一線城市,使用個人倉儲業務的居民也很少。


而在英國這樣的歐美國家,雖然電商貿易遠不如我國,但個人倉儲行業發展程度卻相當高,即便英國的整體都市化率遠低于香港(香港100%,英國83.65%),但英國全國人均的個人倉儲面積已經達到0.067平方米,略高于香港一座城市的人均0.06平方米(香港數據來自部分從業公司聲明)。



不過,英國雖然有較為發達的個人倉儲業,但該行業的租金水平卻已經連續數年沒有太大變化,處于一個相對穩定的情況。這也說明了整個市場的透明度可能已經很高,利潤空間也相對固定;在現有的開發模式上,成本壓縮和價格上漲的進一步深化都較為困難;下一步的市場發展方向可能是空白地區的資源競爭及技術手段的更新上。



在進行個人倉儲業務的數據檢索時,我們發現不論是專業機構,如地產5大行的報告;還是市場內從業者撰寫的博客或文章,都鮮少提及這一行業的租金回報率問題;谝恍⿲I運營者的信息披露,我們認為這一行業當前的租金回報率可能是3%-7%左右,差別主要在于資產的獲得成本(租賃改造轉租還是從無到有的開發)與所在地區的影響。



我們在上文說過,個人倉儲業務是一個個人投資者可以直接介入的房地產投資類目。對于個人投資者來說,從無到有地新建一棟倉庫較為困難,除去資金之外還會涉及到規劃申請和建筑招標管理等各項手續,在許多地區以個人身份是較難做到的,且對于3%-7%的收益率來說,可能是一個性價比不高的做法。更合理的做法應該是改造自己本已經持有的老舊物業(或有意購買/租賃這類物業進行改造),將之用較低的成本轉化為一個正常運營的倉庫。這種做法一來可以延續建筑的使用壽命(有些建筑可能已經不適合居住,但仍然可作為儲物空間),二來又有提高租金的可能。如果可行,最后也許還可獲得一項擁有穩定現金流入的資產作為抵押貸款的抵押物,從而進一步提高手頭現金的充裕度和流動性。


而個人倉儲業務的投資關鍵,是其所在地區究竟有沒有儲物的需求。這一點是該類業務展開的兩個難點之一,也是該類業務能夠在英美日等發達國家推廣卻尚未在我國壯大的原因。


個人倉儲業務的關鍵


我們認為,個人倉儲市場的發展,最大的難點有兩個:一是需求問題,二是觀念問題。這兩點在我國目前還沒有完全解決,導致了我國個人倉儲業務不如英美日等國家常見,且從業公司大多虧損的情況出現。



我國的個人倉儲業務發展難,主要在于這種業務區別于類似“蜂巢”快遞柜這樣的小體積短租服務,提供的是體積較大的長租產品。這種產品如果要能夠推廣,首先需要有足夠的需要把一部分物品儲存起來的群體,其次是這些群體有使用個人倉儲來解決這種需求的觀念。在我國,擁有閑置物品的個人和公司(公司大多為文件)是存在的(從一些個人倉儲運營者最終決定入場來看,也是具備一定數量的),因此有一定需求;最大的問題主要在于觀念。


觀念的區別,在于一個人或者公司,有了倉儲需求后選不選擇倉儲業務。按我所接觸到的情況來說,選擇倉儲業務,首先需要考慮的是成本。


在沒有個人倉儲業務出現前,全人類的儲物需求都是通過在自家或者別人家放置自己的物品解決的。因此個人倉儲業務有一個先天的對頭,就是住宅。怎么樣才能讓人不把自己的東西閑置在家,而是放置在一個租來的倉庫里呢?最主要的無非就是閑置在家的成本太高了。這種成本主要是實打實的資金成本(即房價或者房租),但是也可能是為個人喜好付出的成本(比如在家看著煩,又不能丟,所以要放出去)。


資金成本方面,比較科學的做法應該是計算自己到底有多少東西,使用頻率較低(具體因人而異),但是又還是需要保留;在明白了這一點之后,還要再計算,這些東西在家里占的位置是多少,相當于房價的多少,而如果進行個人倉儲的成本又是多少。做完這一點,從理性的角度來說,把東西放到迷你倉內就可能是可行的了。


舉個例子,下面是我在網上搜索的一處位于北京的迷你倉廣告,聲稱是2.6元每平米/天。按照這個說法,每年就是949元。假如要把1平米用于放置雜物,按照北京的房價,大約一平米的成本是4萬元(安居客新房數據)。也就是說,把雜物放到迷你倉,從而用省出來的錢少買一平米的房,這個錢可以在迷你倉放42年。



當然,迷你倉不太可能一直不漲價(也許也沒有42年的租賃合同可以簽),但北京房價也并非都是4萬一平,也可能是7萬,因此這個結果,只能說一定程度上具有可行性,而非必如此做不可。


而看了上面我的計算,想必大家都會覺得很不正常:哪有人這樣買房的?更何況,租金給出去就是給出去了,房款給出去在賣房時還收得回來,何況房價還能一直升值。再說了,我要真那么想要找個地方放東西,為什么不找我隔壁鄰居的王二嬸,或者我的好朋友張三?何況房子怎么能故意買小,房子當然是越大越好。


而再看這一段我模擬的內心獨白,想必大家又可以看出我國為什么在觀念上如此難以普及把東西放在租來的空間里了。在我國傳統中,有用人情抵金錢成本的做法,有房價永遠漲的想法,有大房子等于成功的認知,但沒有金錢的時間成本的觀念。且不說房價永遠漲究竟對不對,就是其他幾類我國傳統想法和做法,都很難在短時間擊破。


而在個人倉儲業務能夠大面積推廣的國家,上述想法基本沒有(或者相比之下數量少得多),因此只要有儲物需求,在自己家太占空間,以及房價過高不愿意為雜物多付錢的想法,都會選擇個人倉儲業務,因此,只要是在房價可負擔性較差(如倫敦一二區)附近,人口密集,流動人口多(這樣雜物就沒法放在親戚好友家里)的區域,都可以考慮進行這樣的投資。


參考來源


PwC (2020) COVID 19 UK Economic Update


KPMG (2020) Hope on the horizon UK Economic Outlook September 2020


CBRE (2020) United Kingdom Logistics 2020 Q3


Cushman Wakefield (2020) SELF STORAGE ANNUAL INDUSTRY RPPORT 2020


Big Yellow (2020) Big Yellow Group Plc Annual Report & Accounts 2019


中國經濟網 (2018) “迷你倉”待破局 國外收益率超8% 國內仍虧損



電話:0755-8623-8209 傳真:0755-8623-8209 E-mail:szjicun@163.com
手機:135-1014-2250 , 186-8240-1141
深圳好管家倉儲管理有限公司 版權所有
備案號:粵ICP備18086732號-1 Power By 勁網
小程序
公眾號
客服
咨詢
亿客隆彩票网站